اگر آپ ریل اسٹیٹ رینٹل پراپرٹی میں سرمایہ کاری پر غور کر رہے ہیں، تو ایسا کرنے کے لئے بہت سے تحقیقات موجود ہیں. آپ کو بھی اس بات کا یقین ہونا چاہئے کہ آپ مالک مالک بننے کے لئے موزوں ہیں، اور آپ کو پراپرٹی کا انتظام کرنے کا وقت ہے. تاہم، جو کچھ ہم چاہتے ہیں، ہم یہاں کیا کرنا چاہتے ہیں اس کا جائزہ لینے کے لئے یہ ہے کہ جائیداد رینٹل آپریشن سے نقد کا بہاؤ پیدا ہوتا ہے.
ہمارے مثال کے لئے، ہم ایک چارپلیکس استعمال کریں گے، جس کے ساتھ چار چار یونٹ مکمل وقت کے رینٹل کے لئے مقرر کئے جا رہے ہیں. یہ ایک سرمایہ کاری کے طور پر ریل اسٹیٹ کی صلاحیت کی وضاحت کرنے کے لئے ایک سادہ نقد بہاؤ کا حساب ہے. اس کے لئے اہم، جیسا کہ سب سے زیادہ سرمایہ کاری کے ساتھ، سامنے کے اختتام پر ایک ذہین اور اچھی طرح سے تحقیق کی خریداری ہے. ہم اپنے مثال کے لئے فرض کریں گے کہ اس خریدار نے ان کی تحقیقات کی اور اپنے چارپلوں پر اچھی خرید دی. یہاں خریداری اور رینٹل ذرات ہیں:
- چارپلیکس کی خریداری کی قیمت $ 325،000 ہے.
- خریدار 260،000 ڈالر کی مالی امداد 20 فیصد نیچے، یا $ 65،000 رکھتا ہے.
- 30 سالہ قرض 6.5 فی صد ہے، اصول / دلچسپی کے ساتھ ہر ماہ $ 1،643.
- ٹیکس اور انشورنس خریداری میں $ 3،600 / سال ہیں، اس کی مجموعی ادائیگی کے لئے 1،943 ڈالر.
خریدار نے ان کی تحقیقات کی اور ان یونٹوں کے لئے ایک رینٹل رینج کی طلب کو دیکھتا ہے، جن میں سے سب سے زیادہ وقت پر قبضہ ہوتا ہے. تاہم، ان کی حساب سے پریشان ہونے کے لئے، حقیقی نقد کے بہاؤ کی متوقع ہونے کے لئے 6 فیصد خالی جگہ اور غیر ادائیگی کا خطرہ شمار کیا جائے گا.
یونٹس ہر ایک جیسی اور کرایہ ہر ماہ $ 900 کے لئے ہیں. آتے ہیں کہ ہماری حسابات کس طرح خراب ہوتی ہے.
- مجموعی رینٹل آمدنی $ 900 ایکس 4 ایکس 12 مہینے ہے، یا فی سال 43،200 ڈالر.
- ادائیگی $ 1، 943 ایکس 12 = $ 23،316 فی سال ہیں.
- پچھلے مالک کی مرمت کی قیمت میں ہر سال 1،700 امریکی ڈالر کا اضافہ ہوا ہے.
- چھٹیوں اور کریڈٹ کا نقصان 6 فیصد کرایہ یا 2،592 ڈالر فی سال ہے.
- مال متفرق اور اشتہاری اخراجات میں ہر سال تقریبا 400 ڈالر خرچ کرتا ہے، اور جائداد کو اپنے آپ پر رکھتا ہے.
وہ بنیادی آپریشنل اشیاء ہیں جو ہماری نقد کے بہاؤ کی حساب میں جاتے ہیں. آئیے ہمارے حساب سے منافع کو لے لو:
- کرایہ آمدنی - چھٹیوں کا نقصان - ادائیگی - اخراجات = کیش فلو
- $ 43،200 - $ 2،592 - $ 23،316 - $ 2،100 = $ 15،192 / 12 = مثبت نقد کے بہاؤ میں $ 1،266 فی مہینہ.
آپ کی واپسی کا تجزیہ " نقد سرمایہ کاری پر نقد " کے طور پر، آپ کو 65،000 ڈالر کی نقد رقم کی کلنی واپسی میں یا آپ کی 15،192 ڈالر کی اصلی نقد سرمایہ کاری تقسیم ہوگی. یہ آپ کی نقد سرمایہ کاری پر 23 فی صد کی پیداوار ہے! اس طرح کی واپسی کی پیداوار وہاں سے کچھ سرمایہ کاری ہے.
کیش بہاؤ بہت سے آدانوں کی ایک تقریب ہے، اور ان میں سے کسی یا کئی میں تبدیلی اور نقد کے بہاؤ کو نقصان پہنچا یا بہتر بن سکتا ہے. کچھ مارکیٹ اور معیشت کے اثرات ہیں. اگر ایک اہم مقامی ملازم بند ہوجاتا ہے یا چلتا ہے تو، رینٹل کی جائیداد کی مانند رات رات کو پلٹ سکتا ہے. یہ کچھ ایسی چیز ہے جو آپ کو کنٹرول نہیں کرسکتی ہے، لیکن امید ہے کہ مقامی ملازمتوں کی صحت اور منصوبوں کے بارے میں آپ کی امید ہے. اگر وہ صحت مند ہیں اور منافع بخش طویل عرصے کے ساتھ حال ہی میں تجدید ہوتے ہیں تو آپ شاید اچھی شکل میں ہیں.
دیگر عوامل جو آپ کے کنٹرول سے باہر ہیں ریل اسٹیٹ ٹیکس اور جائیداد انشورنس ہیں.
ٹیکس اور پریمیم میں اضافہ، آپریٹنگ اخراجات بڑھانے اور آپریٹنگ آمدنی اور نقد کے بہاؤ کو کم کر سکتا ہے. ان منفی عوامل کو دوسرے عوامل کے ساتھ معاوضہ دیا جاسکتا ہے جس پر آپ کو کچھ کنٹرول ہے. مارکیٹنگ، انتظام اور دیکھ بھال کے اخراجات کو کم کرنے کے طریقے آپ کو تلاش کر سکتے ہیں. ضرور، اگر رینٹل مارکیٹ مضبوط ہے تو، آپ کرایہ اٹھا سکتے ہیں. یہ ایک نازک توازن ہے، جیسا کہ ایسا کرنے میں خالی جگہوں میں اضافہ ہوسکتا ہے. مزید خالی یونٹس سے آمدنی کا نقصان آسانی سے بڑھتی ہوئی کرایہ سے کسی بھی فائدہ کو مسح کرسکتا ہے.
اس رینٹل پراپرٹی سرمایہ کاری سیریز باقی باقیوں کو دیکھنے کے لئے چیک کریں جس میں اس مثال کی جائیداد ٹیکس اور دیگر تشہیرات اور ریٹائٹس فراہم کرتا ہے.