یہ حوالہ دہائیوں پرانی ہے لیکن آج بھی سچ ہے. اگرچہ آج یہ تمام غصے پر ٹی وی پر ہے، یہ مضمون ریل اسٹیٹ کے بارے میں نہیں ہے جس میں گھروں کو فروخت یا فلاپ ہے .
سچ ہے، ان سرگرمیوں میں پیسہ کمانے کے لئے، کبھی کبھی بہت سارے پیسے ہیں، لیکن یہ مختصر مدت کے منافع ہے. اگر آپ اسے ایک طویل المیعاد کرایہ دار ریل اسٹیٹ میں دوبارہ لوٹتے ہیں، تو فلاپ بہت اچھا آلہ بن سکتا ہے.
یہ مضمون وقت کے ساتھ ایک ریل اسٹیٹ پورٹ فولیو کی تعمیر اور اس کے بارے میں ہے کہ نقد بہاؤ کے ذریعہ ایک امیر ریٹائرمنٹ طرز زندگی کو فنڈ ملے گا. متعدد رینٹل کی خصوصیات کے ساتھ ہر ایک مثبت مثبت نقد بہاؤ کے ساتھ، آپ اپنے ریٹائرمنٹ کو فنڈ میں فنڈ کر سکتے ہیں اور بہت سے اقتصادی عوامل کے بارے میں فکر مند نہیں کر سکتے ہیں جو اسٹاک اور بانڈ میں اکثریت کے سرمایہ کاروں کو دھمکی دیتے ہیں.
یا تو شروع کرنے کے لئے بہت دیر ہو چکی ہے. اگر آپ نوجوان ہیں تو، آپ اپنی پہلی رینٹل کی جائیداد خریدنے اور اپنے ریٹائرڈ اسٹیٹ پورٹ فولیو کو بڑھانے کے لۓ آپ کو ریٹائرمنٹ تک پہنچانے کے لئے ادائیگی کی ادائیگی کی تعمیر کر سکتے ہیں. اگر آپ ریٹائرمنٹ سے پانچ سے 10 سال کی مدت میں ہیں تو، آپ اثاثے کو کم پیداوار سرمایہ کاری میں رینٹل ریل اسٹیٹ میں تبدیل کر سکتے ہیں اور اپنی ریٹائرمنٹ ماہانہ آمدنی میں اضافہ کرسکتے ہیں.
اگر آپ پہلے سے ہی یا ریٹائرمنٹ عمر سے پہلے ہیں تو، آپ ایک ہی کام کر سکتے ہیں.
کیا عظیم رہائشی کرایہ دار پراپرٹی سرمایہ کاری کی سرمایہ کاری کرتا ہے؟
آپ کو ایک رینٹل کی جائیداد خریدنے سے پہلے ان عوامل میں سے ہر ایک کو بالکل ٹھیک ہونا ضروری ہے، اس سے پہلے معلوم ہو کہ یہ اس معاملے میں نایاب ہے. آپ کا مقصد یہ ہے کہ آپ ان میں سے ہر ایک کو بہتر طور پر آپ میں سے ہر ایک کو زیادہ سے زیادہ حاصل کرنے کی کوشش کریں، اور کبھی کبھی کسی دوسرے سے زیادہ اہم ہوسکتا ہے.
یہاں ایسے عوامل ہیں جنہیں آپ ایک رہائش گاہ رینٹل سرمایہ کاری، واحد خاندان یا کنڈومیم میں دیکھتے ہیں.
- مقام: جی ہاں، آپ اسے تین بار کہہ سکتے ہیں، کیونکہ ریل اسٹیٹ تمام مقام کے بارے میں ہے. آپ سپر مارکیٹ پارکنگ کے وسط میں ایک گھر کرایہ پر نہیں لینا چاہتے ہیں، لیکن آپ کے بچوں کے لئے ایک سبز بیلٹ کے قریب ایک یا صرف صحیح ہو سکتا ہے.
- کرایہ دار: مقام اس فیکٹر کا حصہ ہے. تاہم، اگر ایک گھر عظیم محل وقوع میں ہے، لیکن مقابلہ مشکل ہے تو یہ سب سے بہتر سرمایہ کاری نہیں ہوسکتا ہے. جب بہت سے کرایہ دستیاب ہیں اور مالکان تشویش پیش کرتے ہیں تو یہ صحیح وقت نہیں ہوسکتا ہے. جب کچھ کرایہ دستیاب ہو تو، نہ صرف آپ پراپرٹی پر قبضہ کر سکتے ہیں، آپ ایک ہی وقت میں زیادہ کرایہ طلب کر سکتے ہیں.
- اخراجات: یہ نسبتا ہے، جیسا کہ پراپرٹی ٹیکس ایک بڑی قیمت ہے، لیکن کچھ علاقوں علاقے کی سہولیات کی وجہ سے اعلی کرایہ کا حکم دیتے ہیں، لہذا ٹیکس بھی زیادہ ہیں. اگر آپ نے ماہانہ نقد کے بہاؤ کے ساتھ اخراجات کو آفسیٹ کر سکتے ہیں، تو یہ مثبت ہے.
- تعریف: اگرچہ نقد کا بہاؤ بنیادی خیال ہے، وقت کے ساتھ قیمت میں تعریف ضروری ہے. وہاں دو طریقوں ہیں جن میں آپ ایک رینٹل کی جائیداد، قیمت میں تعریف کرتے ہیں اور رہن کے نیچے ادائیگی کرتے ہیں. ملکیت کی خصوصیات میں ایکوئٹی کا استعمال کرتے ہوئے آپ کے پورٹ فولیو کو بڑھنے کے لئے آپ کی سرمایہ کاری کے انٹیلجنٹ کو استعمال کیا جاسکتا ہے.
یہ آپ کے بنیادی خیالات ہیں، یقینا، آپ جائیداد کی عمر، وقت کے ساتھ متوقع مرمت اور کسی بھی ضروری اصلاحات کے ساتھ بھی دیکھ رہے ہیں.
رینٹل پراپرٹی مقام اور حصول کے عمل
آپ شروع کرنے کے لئے تیار ہیں اور اپنی پہلی رینٹل کی جائیداد خریدیں. آپ کے پاس اپنی مطلوب قیمت کی حد کے لئے نیچے ادائیگی ہے، اور آپ کو ایک باخبر خریداری کے فیصلے کرنا ہے.
- اپنے مارکیٹ کے علاقے کو جانیں: اپنے مارکیٹ کے علاقے کے مکمل تجزیہ کرنے کا وقت لے لو. آپ کے دماغ میں مخصوص محاصرہ یا علاقے ہوسکتا ہے، لیکن آپ اپنی تحقیق کو وسیع کرنا چاہتے ہیں تاکہ ممکنہ خصوصیات کے مقابلے میں آپ کو ضرورت ہو. جانیں کہ کونسی خصوصیات آپ کی قیمت کی حد میں اچھی طرح سے فروخت کررہے ہیں. اس علاقے میں جہاں کچھ گھروں کو نقد رقم کے لئے فروخت کررہے ہیں ان میں کچھ تحقیق کرو. سرمایہ کاروں کو معمول نقد خریداروں ہیں، لہذا آپ کو یہ معلوم ہے کہ دیگر سرمایہ کاروں، کچھ بہت تجربہ کار علاقوں میں بھی خریداری کر رہے ہیں.
- جائیداد کی قدر کیسے کریں: جانیں کہ کس طرح ریل اسٹیٹ ایجنٹس سی ایم اے، موازنہ مارکیٹ تجزیہ کرتے ہیں . سب سے پہلے سب سے زیادہ کامیاب سرمایہ کار آپ کو بتائے گا کہ آپ کو مارکیٹ کی قیمت سے نیچے خریدنا ہوگا. یہ اختتامی میز پر منافع میں تالے کرتا ہے. جب رہن کی ادائیگی کم ہوتی ہے تو یہ قابل قبول منافع بخش نقد بہاؤ پیدا کرنا آسان بناتا ہے.
- کرایہ اور مقابلہ کا تجزیہ کریں: مقامی ذرائع ابلاغ میں کھویں جہاں کرایہ کی تشہیر کی جاتی ہے، Craigslist میں پرنٹ اور آن لائن دونوں. جب آپ ایک پڑوسی کی تحقیق کر رہے ہیں، تو آپ کی خریداری پر غور کر رہے ہیں خصوصیات کی قسم کے لئے اوسط رینٹل رقم حاصل کریں. کتنے دستیاب ہیں، مالکان مفت مہینے کی طرح تشویش پیش کرتے ہیں؟ جانیں کہ آپ کرایہ کی توقع کر سکتے ہیں.
- اخراجات کے نیچے کیل: خرچ یہاں معمول ہیں جیسے معمول کی مرمت (بجٹ)، ریل اسٹیٹ ٹیکس، انشورنس، وغیرہ جو اس علاقے میں ہر جائیداد پر لاگو ہوتا ہے. یہاں ایک غلطی ایک ہی سال کے لئے نیچے مارکیٹ کرایہ پر بند کرنے کے طور پر صرف برا ہے؛ فائدہ اٹھانے اصل خصوصیات جن پر آپ غور کررہے ہیں ان کی ایک علیحدہ چیز ہے، اگرچہ آپ کو واضح مرمت کے لئے بجٹ کرنا چاہتے ہیں جو آپ جانتے ہو کہ آپ کو بڑی عمر کی جائیداد کے لئے آنا ہوگا.
- تجارتی معاملات کو تلاش کریں اور ایک معاہدے پر بات چیت کریں: اگلے حصے میں بہترین رینٹل پراپرٹی کے معاملات کو ڈھونڈنے کے بارے میں بات کریں گی، لیکن یہ اس عمل کا حصہ ہے جو طویل مدتی منافع کے لئے اہم ہے. اگر آپ پرچون ادا کر رہے ہیں تو، ملکیت کی مدت کے لئے، آپ منافع کھو رہے ہیں.
وہ مقام کے عمل کے ٹکڑے ہیں، لیکن یہاں بہترین معاملات کے لئے کچھ مخصوص ذرائع ہیں.
رینٹل ریل اسٹیٹ پورٹ فولیو خریداری کے معاملات
ہم سب کے بارے میں جانتے ہیں کہ فالوریزس اور بڑے سودے جو کبھی کبھی پایا جا سکتا ہے. تاہم، مالکان کے ساتھ بڑے پیمانے پر foreclosures کے ادوار حالیہ حادثے کے لئے ختم ہو گیا ہے. آج آپ کو تلاش کرنے والے بہت سے فورکلیسس غریب حالت، سال یا اس سے زیادہ کچھ خالی ہو گی. اس کا یہ مطلب نہیں ہے کہ آپ RealtyTrac.com جیسے سائٹس کے ذریعہ فوریکولورسز کے پیچھے مسلسل نہیں رہنا چاہئے. وہ اب بھی ہو رہے ہیں اور آپ ابھی اور کرایہ دار حالت میں ایک اچھا کام کرسکتے ہیں.
- مصیبت میں مالکان: مسلسل مالکان کے لئے میڈیا اور آن لائن ذرائع کی نگرانی کرتے ہیں جو مصیبت میں ہیں. یہ لوگ ہیں جو مالی وجوہات کے لئے جلدی میں اور اپنے حالات کو اپنے گھروں کو جلدی میں اور ایسی حالت میں جو آپ کو موجودہ مارکیٹ کی قیمت سے نیچے خریدنے کے نتیجے میں کر سکتے ہیں. شاید ان کے پاس طبی اخراجات ہیں، کام پر رکھے گئے ہیں، یا انہیں جلدی میں روزگار کے لے جانے کی ضرورت ہے. "کریڈٹ ضروری ہے"، "تمام پیشکش لینے" وغیرہ جیسے الفاظ کے مالکان کی فہرستوں کے لئے کریگ لسٹ لسٹ پر مطلوبہ الفاظ کی تلاش کریں.
پری - فوریکورسس: پری - فوریکورسس سرمایہ کاروں کے لئے فکسڈ سے پہلے کی خصوصیات کو تلاش کرنے کا موقع پیش کرتی ہیں کہ وہ مکمل مارکیٹ کی قیمت تک ڈسکاؤنٹ خریدیں. Realtytrac.com اور دیگر سائٹس میں ان فہرستوں کے لئے صرف حصے ہیں.
اچھے بیچنے والے اور فکس فلیٹ سرمایہ کاروں کے ساتھ کام کریں: ریل اسٹیٹ کے تھوک فروش والے جو وہ جو کرتے ہیں وہ اچھے کرایہ دار گھروں کے لئے بہت اچھا ذریعہ بن سکتے ہیں. اگر وہ رینٹل پراپرٹی سرمایہ کاروں کو فروخت کرنے میں ان کی کردار سمجھتے ہیں، تو وہ جانتے ہیں کہ آپ موجودہ مارکیٹ کی قیمت سے نیچے خریدنا چاہتے ہیں اور یہ کہ جائیداد کرایہ پر تیار رہیں. فکس اور پلٹائیں سرمایہ کاروں کو زیادہ سے زیادہ رینٹل کی جائیداد کے خریداروں کو بھی فروخت کرتے ہیں، لہذا وہ جانتے ہیں کہ آپ جو چاہتے ہیں اور ریئل کرایہ پر جائیداد فراہم کرتے ہیں.
بلکہ، کللا، دوبارہ دہرائیں اور رول اپ
ایک بار جب آپ اپنی جگہ تلاش کرتے ہیں اور اپنی صلاحیتوں کو ہٹاتے ہیں تو، صرف ایک ہی چیز رکھنا، اپنے کرایہ دار پورٹ فولیو میں شامل کرنا. جیسا کہ آپ گراؤنڈ ادا کرتے ہیں، آپ کو ایوئٹی کے ساتھ فائدہ اٹھانے کے لئے چاہتے ہیں، لیکن بہت احتیاط سے کرتے ہیں اور زیادہ پائیدار نہیں کرتے ہیں. بہت سے سرمایہ کار 2007 حادثے میں گر گئے تھے کیونکہ وہ زیادہ لیورڈڈ تھے اور رہن کی ادائیگیوں کو ادائیگی کرنے کے لۓ کرایہ کو برقرار رکھنے کے قابل نہیں تھے.
اپنے ریل اسٹیٹ پورٹ فولیو بڑھانے کے لئے بڑے یا زیادہ خصوصیات کو فنڈ دینے کے لئے منافع بخش خصوصیات کو فروخت کرنے کے لئے 1031 ٹیکس منتقل کردہ ایکسچینج میں دیکھو.