کیا آپ کا گھر واقعی ایک سرمایہ کاری ہے؟

ریل اسٹیٹ ایجنٹ، قرض افسران، اور آپ کے والدین نے شاید آپ کو یہ بتایا ہے کہ ایک گھر خریدنے میں ایک بہت بڑا سرمایہ کاری ہے جس میں زندگی میں بعد میں واپسی کی جائے گی.

لیکن حقیقت یہ ہے کہ آپ کے بنیادی رہائشی فروخت کرنے سے آپ کے منافع کافی چھوٹے ہوتے ہیں - اگر وہ بالکل ٹھیک ہوجاتے ہیں.

ریل اسٹیٹ کی تعریف اور افراط

غور کرنے کی پہلی چیز افراط زر کے تناظر میں گھر کی تعریف ہے.

آپ کو اس بات کا احساس ہوسکتا ہے کہ آپ کے گھر کی تعریف افراط زر کی طرف سے شروع ہوسکتی ہے. یہ خاص طور پر سچ ہے اگر آپ گرم رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں نہیں رہتے ہیں. ہم ملک کے کچھ علاقوں میں تعریف کی ڈرامائی کہانی سنتے ہیں، لیکن زیادہ تر لوگ ایسے علاقوں میں گھر خریدتے ہیں جہاں سالانہ تعریف شاید زیادہ سے افراط زر نہیں ہٹائے گی.

ستمبر 2007 میں، سینٹ لوئس کے وفاقی ریزرو بینک کے مطابق، ریاستہائے متحدہ میں فروخت شدہ نئے گھروں کے لئے میڈان سیلز قیمت $ 240،300 تھی. ستمبر 2017 میں، وہ تعداد 319،700 ڈالر تک تھی. تاہم، جب آپ امریکہ کے انفیکشن کیلکولیٹر کا استعمال کرتے ہوئے کچھ نمبر چلاتے ہیں، تو اس میں سے بعض کی تعریف غائب ہو جاتی ہے. بلکہ $ 79،400 کی تعریف میں، اس کی قدر کی اصل قیمت 33،648 ڈالر کے قریب ہے.

یہ اب بھی بہت برا نہیں لگتا ہے. سب کے بعد، آپ کے گھر کی قیمت میں 30،000 ڈالر سے زیادہ اضافہ ہوا ہے. لیکن اخراجات کے بارے میں مت بھولنا.

گھر کا مالک اضافی اخراجات کے ساتھ آتا ہے

اگلا، آپ کو اپنے حاصلات سے گھریلو مال کی قیمتوں کو کم کرنے کی ضرورت ہے.

چلو کہ آپ کو 3.92 فیصد کی سود کی شرح پر $ 250،000 کے لئے رہن حاصل ہے. گوگل کے رہن کیلکولیٹر کے مطابق، 30 سالوں کے دوران، آپ کو دلچسپی میں $ 175،533 $ ادا کرے گا. یہاں تک کہ اگر آپ کے گھر میں ایک سوفائٹی ایڈجسٹ کردہ $ 30،000 سے ہر 10 سال ($ 90،000 تک) ایڈجسٹ کیا جاتا ہے، تو یہ ابھی تک کافی نہیں ہے کہ آپ قرض پر ادائیگی کرتے ہیں.

اور آپ کی تنخواہ دلچسپی آپ کا سامنا صرف ایک ہی قیمت نہیں ہے. یاد رکھو کہ آپ زیادہ تر ریاستوں میں پراپرٹی ٹیکس ادا کرتے ہیں. طالب علم کے قرض ہیرو کے رہن کی کیلکولیٹر میں ایک پراپرٹی ٹیکس کی حساب میں شامل ہے. اگر آپ کی ملکیت ٹیکس ایک سال 1.5 فیصد ہے، تو آپ 30 سال کے دوران 117،000 ڈالر کی کل ٹیکس کی ادائیگی دیکھ سکتے ہیں. اور اس سے کوئی پراپرٹی ٹیکس میں اضافہ نہیں ہوتا- جیسا کہ آپ کے گھر کی قدر کی قدر ہوتی ہے، تو اپنی جائیداد ٹیکس کرو.

یہ سچ ہے کہ آپ اپنی ٹیکس کی واپسی پر آپ کے کچھ اخراجات کو کم کر سکتے ہیں، لیکن کٹوتی ایک کریڈٹ کے طور پر ایک ہی قدر نہیں ہے. یہ آپ کی آمدنی اور آپ کے ٹیکس کی ذمہ داری کم کر سکتی ہے، لیکن ڈالر کے لئے ڈالر کی بنیاد پر نہیں. ٹیکس فائونڈیشن کے مطابق، اس کے علاوہ، تقریبا 30 فیصد گھریلو اشیاء کو بھی پہچانا. جب تک آپ ان چیزوں میں شامل نہیں ہیں جب تک کہ آپ اپنے رہن سے متعلق کوئی ٹیکس فائدہ نہیں دیکھ سکیں گے.

گھر کی مالیت سے متعلق دیگر اخراجات میں بحالی اور مرمت، ساتھ ساتھ ہوم مالکان انشورنس شامل ہیں. اگر آپ کی ادائیگی کی ادائیگی 20 فیصد سے کم ہے تو آپ کو بھی رہنما انشورنس ادا کرنا ہوگا. جب آپ ان اخراجات کے کئی دہائیوں پر فخر کرتے ہیں تو، آپ کے رہن کے مفادات اور جائیداد ٹیکس میں اضافہ، یہاں تک کہ توڑنے کے امکانات بھی بہت کم ہیں- یہاں تک کہ اگر آپ کے گھر وقت کے ساتھ قدر میں قدر کی قدر ہوتی ہے.

آپ کو غیر متوقع طور پر فروخت کرنے کا کیا نتیجہ ہے؟

ہمیں یہ سوچنا پسند ہے کہ ریل اسٹیٹ مارکیٹ ہمیشہ تک چل جائے گا. تاہم، جیسا کہ ہم نے 2007 اور 2009 کے درمیان دیکھا، ریل اسٹیٹ کسی دوسرے اثاثے کی طرح بلبلا بنا سکتا ہے. ریل اسٹیٹ بلبلا کی دفعہ ایک صورت حال پیدا کی جس میں ہزاروں افراد نے بہت سارے پیسے کھوئے. اگر آپ قیمت میں کمی سے بچ سکتے ہیں، تو آپ کو زیادہ سے زیادہ نہیں کھو سکتا ہے.

تاہم، اگر آپ کو ریل اسٹیٹ مارکیٹ حادثے کے دوران فروخت کرنے پر مجبور کیا جاتا ہے، تو آپ اس صورت حال کو بچانے کے لئے کچھ نہیں کرسکتے. آپ اپنے گھر پر پیسے کھو سکتے ہیں، آپ نے پہلے سے ہی دلچسپی، ٹیکس اور دیگر اخراجات میں ادا کیا ہے.

کیا کرایہ دار کے بارے میں

یقینا، خریدنے کے طور پر ناقابل اعتماد سرمایہ کاری ہوسکتا ہے، اس بات کا اشارہ ممکن ہے کہ کرایہ دار حل حل نہ ہو. سب کے بعد، جب آپ رہن کی ادائیگی کرتے ہیں، تو آپ کم از کم آپ کے گھر میں مساوات بناتے ہیں.

جب آپ کرائے جاتے ہیں تو، آپ اپنے مالکان کی مدد سے ایکوئٹی کی تعمیر کر رہے ہیں.

تاہم، اس کا مطلب یہ نہیں ہے کہ کرایہ دار کرنا تمام اخراجات سے بچا جاسکتا ہے. آپ کے بازار پر منحصر ہے، کرایہ دار ایک اچھا انتخاب ہوسکتا ہے، یہاں تک کہ اگر اس کا مطلب یہ ہے کہ آپ ایوئٹی نہیں بن رہے ہیں.

یہ خاص طور پر سچ ہے اگر آپ اعلی گھر کی قیمتوں کے ساتھ کسی علاقے میں رہتے ہیں، اور آپ رہن، بحالی، اور دیگر اخراجات کی ماہانہ مجموعی اخراجات کے مقابلے میں کم کرایہ پر کر سکتے ہیں. نہ صرف آپ کو ماہانہ بنیاد پر پیسہ بچانے کے، بلکہ آپ مارکیٹ میں فرق کی سرمایہ کاری کرسکتے ہیں اور ممکنہ طور سے آپ کے گھر کی سرمایہ کاری سے کہیں زیادہ قدر کی تعریف کرتے ہیں.

نومبر 2007 اور نومبر 2017 کے درمیان، ایس اینڈ پی 500 نے 9.672 فی صد کی سالانہ واپسی کی تھی، انفراسٹرکمنٹ کے لئے ایڈجسٹ کیا. آتے ہیں کہ اس دور میں آپ کے گھر کے مالک کے پاس آپ کو $ 1،100 ایک ماہ کا خرچ ہوگا، لیکن اس کے بجائے آپ $ 700 کی ماہانہ کرایہ پر ایک اپارٹمنٹ میں رہتے ہیں. اگر آپ نے ان 10 سالوں میں ہر ماہ کرایہ اور خریدنے کے درمیان $ 400 فرق کی سرمایہ کاری کی تو، آپ کی سرمایہ کاری کی قیمت $ 83،587.81 ہوگی.

حقیقت یہ ہے کہ کرایہ دار ہونے کا مطلب یہ ہے کہ آپ پیسے کا ایک گروپ کھو نہیں کرتے ہیں اگر آپ اپنے گھر کو فروخت کے لۓ مجبور کر دیتے ہیں. دوسری طرف، اگر آپ اپنے گھر میں رہنا اور مارکیٹ کے واقعات اور ریل اسٹیٹ کے حصولوں کو چلاتے ہیں، تو آپ اپنے گھر میں کافی ایکوئٹی تعمیر کر سکتے ہیں کہ یہ ریٹائرمنٹ کے دوران استعمال کیا جا سکتا ہے. یہاں تک کہ اگر آپ گھر پر بھی (یا اگر آپ مجموعی طور پر کھوئے جاتے ہیں) بھی توڑ دیں تو یہ ایک زبردست بچت کی گاڑی ہوسکتی ہے جس میں آپ کو فروخت کرتے وقت بڑی مقدار میں سرمایہ فراہم کرنا ممکن ہو.

یہ آپ کے ریٹائرمنٹ کے سالوں میں کرایہ سے پاک رہنے کے لئے بھی ایک جگہ بھی ہوسکتا ہے (اگر آپ اب بھی پراپرٹی ٹیکس ادا کرنے کی ضرورت ہوسکتی ہے)، یا آپ ریٹائرمنٹ آمدنی خلا کو بند کرنے کے لئے ایکوئٹی تک رسائی حاصل کرنے کے لئے ریورس رہن کا استعمال کرسکتے ہیں. جب آپ کرائے جاتے ہیں تو آپ ان اختیارات کو نہیں دیکھیں گے.

جب گھر خریدنا سرمایہ کاری ہے

سرمایہ کاری کے طور پر اپنے بنیادی رہائشی کو دیکھنے کے بجائے خریدنے کے لۓ دیگر وجوہات پر غور کریں. شاید آپ چاہتے ہیں کہ آپ اپنے آپ کو کال کریں، مساوات کی تعمیر کریں، اور کمیونٹی میں جڑیں ڈالیں. یہ خریدنے کے لئے تمام اچھے وجوہات ہیں! اس کے برعکس، اگر آپ سوچتے ہیں کہ آپ کو زیادہ سے زیادہ موبائل طرز زندگی ملے گی، تو یہ کرایہ پر زیادہ احساس بنا سکتا ہے، یہاں تک کہ اگر آپ ایوئٹی کی تعمیر نہ کریں. جب تک آپ اپنے مستقبل کے لئے منصوبہ بندی کے لۓ دوسرے پراپرٹمنٹ کرتے ہیں، کرایہ دار مقامی مارکیٹ اور آپ کی طویل مدتی زندگی طرز مقاصد کے لحاظ سے، ایک کرایہ دار اختیار ہوسکتا ہے.

آخر میں، اگر آپ اپنے گھر کو حقیقی سرمایہ کاری میں تبدیل کرنا چاہتے ہیں تو، آپ کو اس میں رہنے کے بجائے کچھ کرنے کی ضرورت ہے. ایئر بی بی کے ذریعہ پیسہ کمانے کے لۓ جانے یا اس کا استعمال کرنے کے بعد اسے کرایہ کرنا آپ کے گھر کی خریداری پر اصل میں واپسی کو دیکھنے کے طریقوں ہوسکتا ہے.

لیکن اگر آپ صرف وہاں رہ رہے ہیں، تو بڑی سرمایہ کاری کی واپسیوں کو فراہم کرنے پر اس کا شمار نہ کریں.