ریل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کے بغیر حکمت عملی
نقد کے بغیر ریل اسٹیٹ سرمایہ کاری کے لئے حکمت عملی ہیں.
آپ کو تھوڑا سا کاروباری کارڈوں کی لاگت کے طور پر کم از کم شروع کر سکتے ہیں. یہ "آسان پیسہ" کے بارے میں ایک مضمون نہیں ہے. جبکہ آپ کی اپنی مرضی اور خواہش کے ساتھ سرمایہ کاری کرنے والی ریل اسٹیٹ میں شروع کرنے کے طریقے موجود ہیں، یہ آسان نہیں ہے، لیکن یہ مختصر عرصے میں آپ کی جیب میں نقد رقم میں تبدیل ہوسکتا ہے.
وہاں ہر جگہ، ٹی وی، پرنٹ اور انٹرنیٹ پر موجود ہیں جو ان تمام طریقوں کو سکھاتے ہیں. آپ ریل اسٹیٹ سرمایہ کاری کی ویب سائٹس سے بہت سیکھ سکتے ہیں، لیکن بہت مہنگا کورس یا مشورہ دینے کے بارے میں محتاط رہیں. دوسروں کو یہ مشکل طریقے سے پتہ چلا ہے کہ، اس بات سے کوئی فرق نہیں پڑتا کہ کتنے استاد آپ کو جانتا ہے اور آپ کو سکھاتا ہے، یہ ابھی تک آپ کو باہر جانے اور اسے نافذ کرنے کے لئے ہے. کچھ ٹیکسیں جو آپ کو بغیر کسی نقد رقم کے بغیر ریل اسٹیٹ سے پیسہ کمانے میں مدد ملے گی:
- برڈ ڈاگنگ
- اہتمام
- لییز کے اختیارات
- سینڈوچ لیڈز
- واپس بیک اپ بند
یہاں ان تکنیکوں کا ایک جائزہ ہے، وہ کیسے کام کرتے ہیں، اور کچھ رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاروں کو اپنے سرمایہ کاروں کے کاروبار میں ابتدائی نقد آمدنی کے لئے کس طرح استعمال کررہے ہیں.
برڈ ڈاگنگ
اس سے پہلے کہ آپ اس قدر قدر کی قدر سے پہلے کہ پرندوں کے کتے کو ریل اسٹیٹ سرمایہ کاروں کو فراہم کردی جاۓ، ہم یہ دیکھتے ہیں کہ یہ سرمایہ کار کون ہیں. ذہن میں آتا ہے کہ سب سے پہلے چیز ایک "فلپ" ہے، گھر خریدنے، ان کو فکسنگ اور منافع کے لئے جلدی فروخت.
پھر وہاں ایک طویل مدتی سرمایہ کار ہے جو گھروں کو رینٹل کی خصوصیات کے طور پر خریدتا ہے، نقد کے بہاؤ کو سمجھنے اور وقت کے ساتھ تعریف کی.
ان رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری کی حکمت عملی میں سے ایک بہت منافع بخش ہوسکتا ہے. کونسی حکمت عملی جو ایک سرمایہ کار منتخب کرتا ہے ان کے مقاصد، مزاج، اور خطرے رواداری کے بارے میں ہے.
ان سرمایہ کاروں میں سے زیادہ سے زیادہ لوگوں کو لگتا ہے کہ زیادہ سے زیادہ لوگ سوچتے ہیں، خاص طور پر طویل مدتی رینٹل سرمایہ کاروں. وہ کون ہیں صرف چند چند ٹی وی پر اعلی پروفائل کی قسم موجود ہیں. وہ لوگ جو آپ کو ہر دن دیکھتے ہیں وہ اکثریت ہیں. ان میں ایک اور کامیاب کاروبار ہوسکتا ہے اور اس کی رقم ہے کہ وہ ریل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں.
ان کے کاروباری اداروں کو ان کا وقت چلانے کی ضرورت ہوتی ہے، اور وہ روایتی وسائل جیسے ریل اسٹیٹ کے ایجنٹوں پر انحصار کرتے ہیں جو ان کی سرمایہ کاری کی جائیداد کے معاملات کو تلاش کرنے میں مدد کرتی ہیں. عام طور پر ان سے زیادہ ان کی سودوں کے لئے ادائیگی کرنا ہوگا کیونکہ ریل اسٹیٹ ایجنٹس ایک سے زیادہ لسٹنگ سروس ( MLS ) انوینٹری سے باہر کام کر رہے ہیں. قیمتوں کا تعین میں بہت زیادہ لچک نہیں ہے، خاص طور پر معاہدے کے کمیشن کے ساتھ.
ان میں سے بہت سے سرمایہ کار متعدد خصوصیات خرید رہے ہیں. ان کی ردعمل کیا ہو گی، اگر وہ کسی شخص سے رابطہ کریں تو یہ کہنے لگے کہ وہ خریدنے کے بجائے 10٪ سے 40٪ کم پیسہ کمانے کے لۓ گھر خریدنے کے لۓ لے سکتے ہیں. جواب آسان ہے، کیونکہ وہ پیسہ کمانے کے لئے اس میں ہیں.
کم از کم وہ گھر کے لئے ادا کرتے ہیں، نقد بہاؤ سے ان کی واپسی بہتر (سرمایہ کاری پر)، اور جلد ہی ان کے ساتھ ہی مساوات میں اضافہ ہوا ہے.
وہ یہ شخص چاہتے ہیں کہ وہ انہیں سودے لائیں. یہ شخص جانوروں کے کتے کے طور پر جانا جاتا ہے. تھوڑی تھوڑی تھوڑی تھوڑی تھوڑی دیر کی طرح.
کام، تحقیق اور تحقیقات کے ذریعے، پرندوں کے کتے گھر کے مالکان کو ڈھونڈتے ہیں جو فروخت کرنے کی ضرورت ہے اور اس سے پہلے کہ وہ رہائشی مشکلات یا فورکلیسس کے ساتھ فروخت کرنے کے قابل نہیں ہیں یا گھر کے مالک ہیں. یہ پرندوں کا کتا ہے، اور یہ شروع کرنے کے لئے کوئی نقد رقم نہیں، صرف کچھ کاروباری کارڈ اور بہت زیادہ کوششیں ہوتی ہیں. تاہم، یہ رئیل اسٹیٹ بہت زیادہ قرض کے ساتھ اوسط شخص کے لئے ایک کاروبار کی سرمایہ کاری اور بہت زیادہ نقد رقم کر سکتے ہیں.
وہ وہاں سے باہر رہتے ہیں ریل اسٹیٹ ایجنٹوں گھروں کی تلاش نہیں کر رہے ہیں. حقیقت میں، کچھ پرندوں کے کتے میں رئیل اسٹیٹ ایجنٹوں نے ان کی مدد کی ہے جب تک کہ ایک پریشانی گھریلو فروخت فروخت نہیں کر سکے. پرندوں کے کتے نے سرمایہ کاروں کو منافع بخش سرمایہ کاری فراہم کی ہے اور فیس میں $ 2000 اور $ 10،000 کے درمیان چل سکتا ہے جب یہ بند ہوجاتا ہے.
اہتمام
رئیل اسٹیٹ میں پیسہ کمانے کا ایک اور طریقہ آپ کے اپنے پیسہ کو استعمال کرنے کے بغیر سرمایہ کاری کا استعمال کرنا ہے. یہ ایک پیچیدہ عمل نہیں ہے لیکن اس سے یہ ضروری ہوتا ہے کہ آپ اپنے خریدار کو اپنے آپ کو خریدنے کے معاہدے میں تالا لگا کرنے سے پہلے کھڑے ہو. آپ اصل میں آپ کا سودا بیچنے والے سے بنا کر خریدنے کے لئے جا رہے ہیں. یہ معاہدہ اس بات کا اشارہ کرے گا کہ خریدار "آپ کا نام اور / یا اہتمام" ہے.
یہ آپ بیچنے والے کی مزید رضامندگی کے بغیر، آپ کے خریدار، کسی اور کے لئے معاہدہ تفویض کرنے کی اجازت دیتا ہے. انہیں ایک نقد خریدار ہونا ضروری ہے، لیکن یہ عام طور پر یہ معاملہ ہے جب آپ ان قسم کے سودے کر رہے ہیں. بیچنے والا صرف اس بات کو مطلع کیا جائے گا کہ آپ کا خریدار ابھی خریدار ہے اور خریداری معاہدہ شرائط کے مطابق ٹرانزیکشن عام طور پر آگے بڑھ جائے گا.
ایک اور خیال جب معاملات کو تفویض کرنے والا آپ بیچنے والے کو سستا پیسہ جمع کرتا ہے. یہ پیسہ جمع ہونے والی عنوان کمپنی کے ساتھ جمع ہو جاتا ہے، اور آپ اسے واپس نہیں ملیں گے. یہ آپ کے خریدار کو منتقل کرے گا. لہذا، آپ اس رقم کو ممکن حد تک کم رکھنا چاہتے ہیں کیونکہ ابھی بھی کچھ خطرہ ہے کہ معاہدہ بند نہیں ہوگا.
اگر آپ باقاعدہ طور پر سرمایہ کار خریداروں کے ساتھ کام کرتے ہیں، تو آپ اصل میں اپنی فیس حاصل کر سکیں گے جب آپ اس معاہدہ کے عہدے پر کام کرتے ہیں، اور بند ہونے تک انتظار نہ کریں. تاہم، آپ کو ادا کیا جاسکتا ہے جب معاہدہ بند ہوجاتا ہے. اگرچہ، اگر آپ بعض خریداروں کے ساتھ اچھی طرح سے منسلک ہیں، اور ان سے نمٹنے کی وضاحت کرسکتے ہیں اور زبانی عزم کو حاصل کرسکتے ہیں تو آپ گھر کو تالا کرنے سے پہلے آپ کو بھی کم سے زیادہ رقم حاصل کرنے کے قابل ہوسکتا ہے.
لییز کے اختیارات
ایک اجرت اختیار اختیار کی حکمت عملی کے بنیادی اجزاء مجوزہ اجرت کی ادائیگی اور لیز مدت کے اختتام پر جائیداد کی خریداری کا ایک اختیار ہے. آئیے ایک مثال کے ذریعے چلائیں کہ یہ کیسے کام کرتا ہے. آپ ایک سرمایہ کار ہیں جو ایک گھر کے مالک رینٹل پراپرٹی کے طور پر چاہتا ہے، لیکن آپ کو ایک کم ادائیگی کے لئے کافی نقد پر نہیں بیٹھا ہے. آپ کو کریڈٹ سکور بھی ہوسکتا ہے جو قرضہ لینے میں بہت مہنگا ہوتا ہے.
بزنٹ علامات، اخبار اور کریگ لسٹ فہرست کے ساتھ مارکیٹنگ کے ذریعہ یا صرف ایک لفظ کا منہ حوالہ دیتے ہیں، آپ اپنے حوصلہ افزائی کے لئے ایک اعلی حوصلہ افزائی کر رہے ہیں، جو اپنے گھر فروخت نہیں کرسکتے ہیں. چلو ایک نظریاتی مثال کو دیکھتے ہیں. آتے ہیں کہ گھریلو مالکان گھر لیتے ہیں، لیکن فروخت کرنے میں قاصر ہیں.
گھر موجودہ مارکیٹ میں $ 100،000 کے قابل ہے، ان کے رہن کے توازن $ 70،000 ہے، اور ان کی ادائیگی ٹیکس اور انشورنس کے ساتھ $ 525 / مہینہ ہے. ایک بیوی کو اپنے کام کا حکم دیا گیا ہے، اور دوسرا ایک بہتر ملازمت ہے لہذا وہ جلدی منتقل کرنے کی ضرورت ہے. یہاں ہمارا سرمایہ کار کیا ہے:
- ان کے گھر کی ادائیگیوں کے برابر اجرت کی ادائیگی کے ساتھ 3 سال تک اپنے گھر کو اجرت دینے کا ارادہ رکھتا ہے.
- انہیں $ 80،000 کے لئے اجرت کے اختتام پر گھر خریدنے کے حق میں، غیر ذمہ داری کے لۓ غیر واپسی کے لۓ اختیار کی ادائیگی کے طور پر $ 1500 کو ادا کرتا ہے.
- زبانی معاہدے کے ساتھ، سرمایہ کار گھر کے لئے کرایہ دار تلاش کرنے کے لئے مارکیٹنگ یا دیگر طریقوں کا استعمال کرتا ہے جو اسے $ 750 / مہینہ ادا کرنے کے لئے تیار ہے. وہ کم سے کم ایک سال کی اجرت پر دستخط کریں گے.
- 3 سالہ اجرت کے دوران، ٹیکس اور انشورنس کے طور پر باقی رہیں گے، انکو اشیاء کی دیکھ بھال میں یسکرو کے ساتھ.
- نقد رقم: $ 525 x 3 پہلے اور آخری مہینے کے لئے اجرت کی ادائیگی اور ایک سیکورٹی ڈپازٹ = $ 1،575 + $ 1500 کے لئے اجرت اختیار کی ادائیگی = $ 3،075.
- کیش میں: پہلے، آخری اور سیکورٹی جمع کرنے کے لئے $ 750 x 3 = $ 2،250.
یہ سب سے بدترین نقد رقم کی صورت حال ہے، جو سرمایہ کار جیب $ 825 سے باہر ہے. تاہم، وہ بیچنے والے کے ساتھ بہتر بات چیت کر سکتے ہیں اور سیکورٹی ڈومین کو ملتوی کر دیتے ہیں، یا مکمل طور پر اس کے ساتھ ساتھ لے جاتے ہیں، وہ رقم جس میں وہ جیب سے تقریبا $ 300 تک ہو جائیں گے کو چھوڑ کر.
اس گھر کو کنٹرول کرنے اور آخر میں منافع بخش خریداری میں تالا لگا کرنے کے لئے یہ برا نہیں ہے. یہ پہلے سے ہی قیمت کی قیمت سے زیادہ قابل ہے، اور اس کی وجہ سے 3 سالہ اجرت کے دوران تعریف کی جائے گی. $ 250 / ماہ کے مثبت نقد بہاؤ 3 سال کی مدت میں $ 9،000 کی رقم ہوگی. لہذا، یہاں تک کہ اگر سرمایہ کار گھر خریدنے کے لۓ اپنے اختیار کا استعمال نہ کریں، تو انہوں نے سرمایہ کاری کی چھوٹی سی رقم کے بارے میں ایک اچھا فائدہ اٹھایا ہے.
سینڈوچ لیڈز
سینڈوچ کی لیز وہی ہے جیسے نام کا مطلب ہے: وسط میں سرمایہ کار کے ساتھ دو پٹا اختیار. اس صورت حال میں، سرمایہ کار لیز مدت کے اختتام پر جائیداد خریدنے کا اختیار چاہتا ہے، اور وہ ایک کرایہ دار تلاش کرنا چاہتا ہے جو گھر خریدنے کے لئے چاہتا ہے لیکن کریڈٹ کے مسائل یا کمی کی وجہ سے نہیں نیچے کی ادائیگی کے لئے نقد رقم. اس صورت حال میں زیادہ سے زیادہ لوگوں کو جو خود کرنا چاہتے ہیں، صحیح گھر تلاش کرنے کے لئے خوش ہیں، وہ ایک اجرت اختیار کے ساتھ خرید سکتے ہیں، ان کے کریڈٹ کو بہتر بنانے اور کم ادائیگی کے ساتھ ساتھ مل کر حاصل کر سکتے ہیں.
ہم پچھلے مثال کا استعمال کرنے جا رہے ہیں، لیکن باقاعدگی سے کرایہ دار کی بجائے، سرمایہ کار کسی کو ڈھونڈتا ہے جو اپنے گھر میں لے کر خریدنے یا کرایہ دار کرنا چاہتا ہے. تمام نمبر ایک ہی ہیں، اس کے علاوہ اب کرایہ دار خریدار 3 سالہ ملازمت کے لۓ مدت کے اختتام پر گھر کا مالک بننا چاہتی ہے.
کرایہ دار خریدار اب نہ صرف پہلی، آخری اور سیکیورٹی ڈپازٹ کی ادائیگی کرتا ہے، بلکہ پٹا کے اختتام پر گھر خریدنے کا حق کے لئے ایک اجرت اختیار غیر واپسی کی ادائیگی بھی کرتا ہے. اس کے علاوہ، کرایہ دار خریدار اس بات سے اتفاق کرتا ہے کہ اگر وہ گھر خریدتے ہیں تو قیمت $ 110،000 ہوگی. اب سرمایہ کار کے لئے نقد بہاؤ اس طرح لگ رہا ہے:
- پہلی پٹی کے اختیار کے لئے بیچنے والے کو ایک ہی $ 3،075 باہر جانا ہے.
- $ 750 x 3 = کرایہ دار خریدار سے $ 2،250 + $ 1500 پیز اختیار اختیار ادائیگی = $ 3،750 میں آتی ہے.
- دونوں سرمایہ کاری پر دستخط ہونے پر ایک سرمایہ کار نے اعلی اجرت اختیار کی ادائیگی کے لئے بھی پوچھا تھا لیکن لیکن $ 675 مثبت نقد کے بہاؤ سے خوش تھا.
- بیچنے والا $ 675 تک کے سامنے $ 34،000 کے لئے 34 باقی مہینوں (پہلے / آخری ادائیگی) کے لئے $ 250 / مہینے، اور $ 30،000 مجموعی منافع $ 110،000 کے لئے بنا دیتا ہے لیکن صرف $ 80،000 ادا کرتا ہے.
- سرمایہ کار کا مجموعی منافع $ 39،175 ہے جس کے ساتھ ان کے پیسے کی صفر ڈالر کی سرمایہ کاری ہوئی تھی.
اس حکمت عملی کا ایک اور فائدہ یہ ہے کہ کرایہ دار خریدار گھر کے مالک ہونے کی امید کررہا ہے اور اس کی بہتر دیکھ بھال کرے گی. حقیقت میں، کچھ سرمایہ کار مذاکرات کرنے والے لیج ہیں جو کرایہ دار کو کسی مرمت کے لۓ 100 ڈالر یا اس سے زیادہ پہلے ادا کرنے کی ضرورت ہوتی ہے. جیسا کہ اصل رہن کی ادائیگی میں انشورنس اور ٹیکس ادا کیے جا رہے ہیں، اخراجات کم سے کم ہیں.
اگر سرمایہ کار تمام اڈوں کو ڈھونڈنا چاہتا ہے، تو وہ براہ راست رہن کی ادائیگی ادا کرسکتا ہے، بیچنے والے کو ایسی حیثیت میں نہیں ملتی ہے جہاں بھی وہ ڈیفالٹ کرسکتے ہیں. لیج کے اختیارات اور سینڈوچ لیٹریں اکثر حکمت عملی ہیں جو ریل اسٹیٹ سرمایہ کاروں کے ذریعہ اکثر ان کے پورٹ فولیو میں پراپرٹی شامل کرتے ہیں اور ماہانہ نقد بہاؤ کی تعمیر کرتے ہیں.
واپس بیک اپ بند
2007 میں منسلک کرنا شروع کرنے والے رہائش اور رہن گیس نے قرضے اور ریل اسٹیٹ ٹرانزیکشن کے کاروبار میں بہت زیادہ تبدیلی کی. عنوان کمپنیوں جو ڈبل بندش کرنے کے لئے استعمال کرتے تھے اور کسی معاہدے کے ساتھ ایک معاہدے کو فنڈ دیتے ہیں اب ابھی کہیں نہیں ملیں گے. تاہم، آپ کے اپنے پیسہ استعمال کرنے کے بغیر واپس بیک اپ اختتام کے ساتھ تھوک اور فلیپ کی خصوصیات کا ایک طریقہ ہے.
بے شک، پہلی ضروریات یہ ہے کہ آپ کے پاس منافع بخش ہول سیل فلپ ڈیل ہے. آپ کو صحیح قیمت پر خریدا پہلا جائیداد ہونا ضروری ہے، اور ایک اچھا سرمایہ کار آپ کو اس سے اچھا منافع بخشنے کے لۓ خریدنا ہوگا. فیس کا احاطہ کرنے کے لئے منافع کی ضرورت ہے، جس سے آپ کو دوسرے لوگوں کے پیسوں کو استعمال کرنے کے لۓ پہلا معاہدہ بند ہو سکے تاکہ آپ اپنے سرمایہ کار کو دوسری فروخت کو بند کر سکیں.
ٹرانزیکشن فنڈ ایک ہی مختصر مدت کے قرض حاصل کرنے کا طریقہ ہے جس میں ایک دن کے اندر اندر یا اسی طرح 24 گھنٹوں کے اندر جائیداد فروخت کرنے کے لۓ ایک معاہدے کو فنڈ دینے کے لۓ. ایک ٹرانزیکشن لینڈر کو فنڈ کمپنی کے ساتھ فنڈز رکھے گی جو پہلے معاہدے کو بند کرنے کی ضرورت ہے.
ایک بار جب معاملہ بند ہوجاتا ہے تو، آپ کو دوسرا سودا، عام طور پر اس کے پیچھے مقرر کیا جاتا ہے. اس معاہدے کے اختتام کا بیان ٹرانزیکشن لینڈر کے لئے ادائیگی کی پہلی رقم اور ان کی فیس پر قرض کی ادائیگی کا عکاسی کرے گا. یہ عام طور پر کم سے کم $ 2،500 ہے، اور قرض کی رقم کا فی صد بھی اس کی بنیاد پر ہوسکتا ہے. آپ کو بیلنس اور آپ کے منافع ملتا ہے.