ذیلی جرائم میں، خریدار کو لانے والا ایجنٹ اصل میں فروخت کنندہ بروکر کے ذیلی ایجنٹ کے طور پر بیچنے والے کے لئے کام کرتا ہے. یہ ضروری ہے، جیسا کہ خریدار کے ساتھ کام کرنے والا ایجنٹ اصل میں بیچنے والے کو فکری فرائض کا مالک بناتا ہے ، نہ خریدار.
یہ عمل سب سے زیادہ ریاستوں میں سب سے مردہ ہے، کیونکہ خریدار ایجنسی زیادہ عام ہو رہا ہے اور خریداروں کو ان کے مفادات کو ٹرانزیکشن میں نمائندگی کرنے کی ضرورت ہے. اس کے علاوہ، لسٹنگ بروکرز اور ان کے بیچنے والے کلائنٹ کے طور پر ذیلی ایجنٹ کے اعمال، غلطیوں، اور دھنوں کے لئے ذمہ دار رہتا ہے، یہ سب سے زیادہ آج کے ریل اسٹیٹ مارکیٹ میں مطلوب صورت حال نہیں ہے.
اپ ڈیٹ: صنعت میں موجودہ ریاستی نمائندگی
ریل اسٹیٹ قوانین ریاستی مخصوص ہیں، اور مختلف قوانین اور طرز عمل کے ساتھ جیب موجود ہیں. کچھ علاقوں میں وکلاء اب بھی ایک مثال کے طور پر قریبی ٹرانزیکشن. تاہم، میں یہاں کے بارے میں بات کروں گا جن میں ہم ان دنوں بہت سے ریاستوں میں عمل کرتے ہیں.
سباگریشن آسانی سے زیادہ نہیں کیا جاتا ہے. لسٹنگ بروکر بیچنے والے کے ایجنٹ کے طور پر کام نہیں کررہا ہے، اور بیچنے والا فرائض کے ساتھ خریدار کی طرف سے نمائندگی نہیں کرتا ہے. ہم نمائندگی کے کچھ مختلف قسم کی نظر آتے ہیں.
زیادہ تر تمام ریاستوں کو کسی بھی قسم کے افشاء کرنے کی ضرورت ہوتی ہے کلائنٹ یا ممکنہ کلائنٹ کے طور پر آپ ان کی ریل اسٹیٹ ٹرانزیکشن میں ان کی نمائندگی کریں گے. اس بات کا یقین رکھو کہ آپ اپنے ریاست کے قوانین اور مختلف طریقوں کو سمجھتے ہیں جن میں آپ ان کے نمائندہ ہو سکتے ہیں. کلائنٹ کو آپ کے فرائض اور ذمہ داریاں نمایاں طور پر نمائندگی کی نوعیت پر مبنی ہوگی جس پر آپ نے معاہدے سے اتفاق کیا ہے.
بیچنے والا ایجنٹ یا خریدار کا ایجنٹ
آپ اصل میں ایک حقیقی ایجنٹ کے طور پر کام کر رہے ہیں، اور بہت سے ریاستوں میں، یہ خاص طور پر لکھنا میں مقرر کیا جانا چاہئے. آپ کے بیچنے والے یا خریدار کلائنٹ کے ساتھ آپ کے پاس فکری فرائض ہیں:
- وفاداری: آپ کو صرف اپنے کلائنٹ کے بہترین مفادات میں کام کرنا ہوگا. کسی دوسرے مفادات کو بروکر یا ایجنٹ کے کسی بھی مفاد میں شامل نہیں کرسکتا ہے.
- رازداری: آپ اور آپ کے گاہک اور خفیہ معلومات کے درمیان تمام خفیہ مواصلات کو ہمیشہ کے لئے خفیہ رکھا جانا چاہئے. عدالت کے احکامات کے لئے استثنی موجود ہیں.
- افشاء: آپ کو آپ کے خریدار کو ٹرانزیکشن یا جائیداد کے بارے میں ایک فطری فطرت سے کچھ ظاہر کرنا فرض ہے.
- اطمینان: آپ کچھ غیر قانونی نہیں کر سکتے ہیں، لیکن اگر یہ قانونی ہے اور آپ کو کلائنٹ کی طرف سے کچھ کرنے کے لئے ہدایت کی جاتی ہے، تو آپ اسے کرنا چاہئے.
- مناسب دیکھ بھال: کلائنٹ کے لئے تمام کاموں کے لئے پیشہ وارانہ نقطہ نظر لے لو اور آپ کو اپنے پیشہ ورانہ طریقوں سے اپنے فرائض انجام دینے کے لئے مناسب دیکھ بھال کا استعمال کرنا ہوگا.
- اکاؤنٹنگ: تمام پیسہ یا دیگر چیزوں کے لئے مناسب اکاؤنٹنگ جو آپ کے کلائنٹ کے ذریعہ آپ کو دی گئی ہیں.
ٹرانزیکشن بروکر یا سہولت سازی
کیونکہ ایجنسیوں کے تعلقات ان دنوں کم ہیں، زیادہ تر بروکرز اور ایجنٹوں کو ٹرانزیکشن بروکرز یا ٹرانزیکشن سہولت فراہم کرنے والے کے طور پر کام کر رہا ہے.
آپ ایجنٹ نہیں ہیں، اور فریقی فرائض کی ضرورت نہیں ہے. حقیقت میں، آپ بھی اسی وفاداری، مناسب دیکھ بھال، افشاء کرنے اور اکاؤنٹنگ سامان بھی فراہم کرینگے. آپ صرف ایک معیار کے طور پر نہیں جاسکتے ہیں کیونکہ جب آپ ایجنٹ ہیں.
لامحدود ذمہ داری
میں نے اپنے بازار میں خریداروں کے طور پر بہت سے وکلاء تھے، اور میں آپ کو بتا سکتا ہوں کہ مجھے کبھی بھی ان کے ایجنٹ کے طور پر کام کرنا نہیں تھا. آپ دیکھتے ہیں، ایجنٹ اور کلائنٹ کو کچھ احترام میں سمجھا جاتا ہے. یہ ایک بہتر تعلق ہے، اور کلائنٹ اصل ایجنٹ غلط ایجنٹ کے ساتھ حاصل کرسکتا ہے.
آپ دیکھتے ہیں، غیر قانونی ذمے دار مریض ایجنٹ کے اعمال کے ذمہ دار ہے. کچھ بھی دھوکہ دہی کو قبول نہیں کرتے، لیکن ایجنٹ کی طرف سے ایک بڑی غلطی کی گئی ہے، کلائنٹ صرف ذمہ دار ہوگا. آپ دیکھ سکتے ہیں کہ ایک وکیل غلطی کے لۓ ذمہ دارانہ طور پر ذمہ دار نہیں ہونا چاہے گا جو ایک ریل اسٹیٹ ایجنٹ بنا سکتا ہے.