آئی آر ایس کی نئی مرمت کے ریگ میں توجہ دینا کیا خیال ہے
اگر کسی خاص مرمت کا سامان بہتر بناتا ہے، تو جائداد کو اس کی معمول حالت میں بحال کرتا ہے، یا جائیداد کو نیا یا مختلف استعمال میں اکٹھا کرتا ہے، پھر خرچ کئی سالوں تک سرمایہ دار ہے اور استحصال کرتا ہے.
مرمت اور بحالی کے اخراجات جو سالوں میں بہتریاں، بحالی یا موافقت کے زمرے کے تحت گر نہیں جاتے ہیں وہ اخراجات میں ادا کی جائیں گی.
مبادیات
ایجینج چھوٹے کاروباری بلاگ پر کٹوتی کی مرمت کے بارے میں بڑے پیمانے پر لکھا ہے اور اس کے لئے تیاری کے لئے 3115 تیار شدہ ای بک لکھا ہے "اگر آپ سامان کی مرمت کرتے ہیں تو، آپ اسے کٹوتی کرسکتے ہیں" . نیا ٹھوس پراپرٹی کے ضابطے .
نیلسن کا کہنا ہے کہ "اگر آپ جو کچھ کرتے ہیں وہ بہتر بنانا، بحالی یا موافقت رکھتے ہیں،" نئے قوانین کا کہنا ہے کہ ہم آپ کو سرمایہ دار بنانا چاہتے ہیں اور اس کا استحصال کرتے ہیں جب تک کہ یہ اس طرح کی رقم نہیں ہے جو یہ چھوٹے آلو ہے. "
معمول کی مرمت اور بحالی جو صحیح طریقے سے کٹوتی ہے
"عام طور پر، اگر آپ رقم ادا کی جانے والی رقم دوسری صورت میں سرمایہ کاری کی ضرورت ہوتی ہے تو آپ کو مرمت اور بحالی کے لئے رقم ادا کی جا سکتی ہے." (IRS.gov، اشاعت 535، کاروباری اخراجات، باب 7، مرمت اور بحالی کی لاگت کے حصے.)
اس بات کی وضاحت کرنے سے ہم جو سرمایہ کاری کرنے کی ضرورت نہیں ہے اس کے حصول میں کٹوتی کر سکتے ہیں، یہ ہمیں سوال سے پوچھتا ہے کہ کیا یہ اخراجات سرمایہ دارانہ طور پر بنانا ہوگا؟ اگر نہیں، تو ہم اسے کم کر سکتے ہیں.
اشاعت 535 کے کسی دوسرے حصے میں، آئی آر ایس نے بحالی اور مرمت کے درمیان فرق کو واضح کیا ہے:
"مرمت. آپ کے کاروبار یا کاروبار میں استعمال کی جائیداد کی بحالی یا بہتر بنانے کی قیمت یا تو کٹوتی یا دارالحکومت خرچ ہے. معمول کی دیکھ بھال جو آپ کی جائیداد کو معمولی موثر آپریٹنگ حالت میں رکھتا ہے، لیکن اس قدر قدر میں اضافہ نہیں ہوتا ہے، ملکیت کی زندگی، اس سال میں کٹوتی ہے جسے خرچ ہوتا ہے. ورنہ، قیمت سرمایہ کاری اور استحصال کرنا ضروری ہے. " (IRS.gov، اشاعت 535، کاروباری اخراجات، باب 11، ترمیم پر سیکشن.)
یاد رکھیں کہ یہاں آئی آر ایس معمول کی دیکھ بھال سے کیا مراد ہے. معمول کی بحالی، آئی آر ایس کا کہنا ہے کہ، "اپنی جائیداد کو معمولی موثر آپریٹنگ حالت میں رکھتا ہے." ایک مثال تیل میں گاڑی بدل جائے گی. تیل کو تبدیل کرنا عام طور پر کار سے کام کرتا ہے اور مؤثر طریقے سے ہوتا ہے، لیکن یہ کار کی مفید زندگی کو کافی نہیں بڑھا دیتا ہے. تاہم، ٹرانسمیشن یا انجن کی جگہ لے لے، گاڑی کی مفید زندگی کو کافی عرصہ تک بڑھانا پڑے گا، اور اس طرح اس کی مرمت کی طرح زیادہ ہو جائے گی جو دارالحکومت بننے کی ضرورت ہے.
دارالحکومت مرمت اور بحالی: "بی بی اے" ٹیسٹ
بحالی اور بحالی کے اخراجات جو پراپرٹی بہتر بناتے ہیں ، یا کام کرنے کی حالت میں اسے بحال کرتے ہیں، یا نئے استعمال کے لئے جائیداد کو اپنانے میں کئی سالوں سے سرمایہ کاری اور استحصال کی ضرورت ہوتی ہے. اگر یہ ایرر برقرار رہے تو ہمارے ہیلپ ڈیسک سے رابطہ کریں. اس ویڈیو پر غلط استعمال کی اطلاع دیتے ہوئے ایرر آ گیا ہے. براہ مہربانی دوبارہ کوشش کریں. اگر یہ ایرر برقرار رہے تو ہمارے ہیلپ ڈیسک سے رابطہ کریں. غلط استعمال کی اطلاع دیتے ہوئے ایرر آ گیا ہے.
بی ترتیبات مرمت ہیں جو اس سے قبل کچھ بہتر بناتے ہیں. خاص طور پر، اصلاحات کی قسم کے تحت مرمت گر اگر وہ:
- آپ کو جائیداد خریدا ہونے سے پہلے موجود ایک عیب درست کریں
- جائیداد کی جاسکتی ہے جس میں ایک خرابی درست کریں
- جائیداد کو بڑھانے یا توسیع کریں تاکہ اس کی زیادہ صلاحیت ہے، یا
- پراپرٹی کی معیار، طاقت، کارکردگی یا پیداوری کو بڑھانے کی توقع ہے
مزید تفصیلات کے لئے، دیکھیں بہتر کیا بات ہے؟ ٹینگبل پراپرٹی کے حتمی قوانین کا حصہ Q & A.
بحالی، جس کی توقع ہوسکتی ہے، مرمت کر رہے ہیں جو اس کی معمول حالت میں کچھ بحال ہوجاتے ہیں. چھت کو فکسنگ یا چھت کی جگہ مکمل طور پر بحالی کے دو مثال ہیں. خاص طور پر، بحالی کی قسم کے تحت مرمت گر اگر وہ مرمت کر رہے ہیں:
- اس کی "معمولی موثر آپریٹنگ حالت" میں خراب خرابی کی بحالی "؛ یا
- پراپرٹی کے ایک ٹکڑے کا ایک بڑا جزو یا کافی ساختہ حصہ تبدیل کریں؛ یا
- پراپرٹی کی تعمیر کی طرح نئی حالت؛ یا
- جائیداد یا جائیداد کے اجزاء کے لئے کٹوتی نقصان، فروخت یا تبادلہ، یا مصیبت کے نقصان کے علاج میں نتیجہ.
مزید تفصیلات کے لئے، دیکھیں جائیداد کی ایک یونٹ کو بحال کرنے کے لئے کیا رقم ہیں؟ ٹینگبل پراپرٹی کے حتمی قوانین کا حصہ Q & A.
ایک تحفے مرمت کی جاتی ہے کہ کس طرح ملکیت یا سامان استعمال کیا جا رہا ہے.
مثال کے طور پر، فرض کریں کہ عمارت کا مالک کسی فیکٹری کو ایک شو روم میں بدلتا ہے. عمارت کس طرح خوردہ فروخت کے لئے مینوفیکچررز میں تبدیلیاں استعمال کی جا رہی ہے. چونکہ ٹیکس دہندہ نے تبدیل کر دیا ہے کہ وہ جائیداد کو کس طرح استعمال کرتا ہے، جائیداد کو اپنانے سے متعلق کوئی مرمت دارالحکومت ہے.
خاص طور پر، آئی آر ایس کا کہنا ہے کہ ایڈجسٹمنٹ اخراجات یہ ہے کہ "کسی رقم کو نئے یا مختلف استعمال کے لئے جائیداد کی ایک یونٹ کو اپنانے کے لئے ادائیگی کی جاتی ہے اگر آپ اصل میں اس سروس میں رکھے گئے وقت پر ملکیت کے یونٹ کے عام استعمال کے ساتھ مطابقت نہیں رکھتے. "(سے کیا جائیداد کی یونٹ نئے یا مختلف استعمال کے لئے کیا جاتا ہے؟ ٹھوس پراپرٹی فائنل کے قواعد و ضوابط Q & A) کے حصے.
شارٹ کٹس: تین محفوظ ہاربر قواعد
عمومی اصول یہ ہے کہ مرمت اور بحالی کے اخراجات کو سرمایہ کاری اور استحصال کی ضرورت ہے. اس عام اصول کے استثناء موجود ہیں. حقیقت میں، تین استثناء موجود ہیں، جس میں آئی آر ایس محفوظ بندرگاہوں کا مطالبہ کرتا ہے. لیکن ایک محفوظ بندرگاہ کے ساتھ بھی، کسی کو صرف اخراجات کو لکھا نہیں سکتا. آئی آر ایس کو ٹیکس دہندگان کی امید ہے کہ ایک ٹیکس ریٹائٹس کو انتخابی بیان میں شامل کرکے ٹیکس دہندگان کو باقاعدگی سے انتخاب (ایک "انتخاب" کہا جاتا ہے).
چھوٹے ٹیکس دہندگان کے لئے $ 2،500 محفوظ ہاربر انتخاب.
اگر قیمت یا فی انوائس فی 2،500 $ (یا کم) قیمت ہے تو ایک شخص یا کاروبار فوری طور پر مرمت اور بحالی کے اخراجات کو کم کر سکتا ہے. تاہم، "قابل اطلاق مالی بیان" کے ساتھ کاروبار، $ 5،000 کی محفوظ بندرگاہ ہے. یہ $ 2،500 حد ٹیکس سال 2016 کے لئے اثر انداز ہوتا ہے.
ٹیکس سال 2014 اور 2015 کے لئے، حد 500 ڈالر تھی. 2015-82 ملاحظہ کریں نوٹس، ٹیکس دہندگان کے لئے ڈی من منیس سیف ہاربر کی حد میں اضافہ، اس تبدیلی سے متعلق تفصیلات کے لئے آئی آر ایس ویب سائٹ پر قابل اطلاق مالی بیان (پی ڈی ایف) کے بغیر . اس پراجیکٹ پر مزید تفصیلات کے لئے، آئی آر ایس ویب سائٹ پر Q & A کے سیکورٹی بندرگاہ کے سیکشن سیکشن دیکھیں.
چھوٹے ٹیکس دہندگان کے لئے محفوظ ہاربر
مرمت فوری طور پر کٹوتی کی جا سکتی ہے اگر جائیداد پر مرمت اور بحالی کے لئے ادائیگی کی کل رقم $ 10،000 یا 2 فی صد سے کم ہے جو جائیداد کی غیر ترتیب شدہ بنیاد کے برابر ہے، جو بھی رقم کم ہے . اور محفوظ بندرگاہ صرف کاروباری کاروباری اداروں کے لئے دستیاب ہے جو 10 ملین ڈالر سے زائد ہے اور جائیداد کی مرمت کی جاتی ہے، اس کے بغیر $ 1 ملین کے تحت غیر ترتیب شدہ بنیاد ہے. اس پراجیکٹ پر مزید تفصیلات کے لئے، آئی آر ایس ویب سائٹ پر Q & A کے چھوٹے ٹیکس دہندگان کے حصے کے لئے محفوظ بندرگاہ کا انتخاب ملاحظہ کریں.
معمولی بحالی کے لئے محفوظ بندرگاہ
اگر مرمت معمول کی بحالی سے متعلق ہے تو پھر مرمت کے اخراجات کو فوری طور پر کٹوتی کی جا سکتی ہے. یہ مرمت کی قسم ہے جو باقاعدہ بنیاد پر ہوتی ہے.
آئی آر ایس نے کچھ تفصیل سے یہ بیان کیا ہے. معمول کی دیکھ بھال کے لئے فوری طور پر کٹوتی ہونے کے لئے، آئی آر ایس کو یہ ضروری ہے کہ وہ تمام چار درج ذیل معیارات کو پورا کرے.
- مرمت کی باقاعدہ سرگرمی آپ کی قسم کی سرگرمیوں کو دوبارہ کر رہے ہیں؛
- مرمت یا تجارت یا کاروبار میں استعمال ہونے والی آنسو کا نتیجہ
- جائیداد کو اپنی معمولی حالت میں مؤثر طریقے سے کام کرنے کے لئے مرمت کی ضرورت ہے؛
- اور یہ مکمل طور پر توقع کی جاتی ہے کہ مرمت کی ضرورت ہوگی یا تو:
- 10 سال کی مدت کے دوران ایک بار سے زیادہ (عمارات سے متعلق عمارات اور ڈھانچے کے لئے)، یا
- پراپرٹی کی کلاس کی زندگی کے دوران ایک بار سے زائد (عمارتوں کے علاوہ جائیداد کے لئے).
(کلاس زندگی اس سال کی تعداد میں اشارہ کرتی ہے جس کے بارے میں آئی آر ایس نے ہمیں پراپرٹی کی قیمتوں میں اضافے کی توقع کی ہے. یہ 9.4 میں بیان کیا جاتا ہے ، پراپرٹی کی قیمتوں میں کمی ، خاص طور پر باب 4 اور ضمیمہ بی کے جائیداد کلاس سیکشن). آئی آر ایس ویب سائٹ پر Q & A کی معمولی بحالی کا سیکشن. احتیاط کا ایک لفظ: معمول کی دیکھ بھال محفوظ محفوظ بندرگاہوں کے اخراجات کے لئے لاگو نہیں ہوتا جو بہتریاں کی قسم کے تحت ہوتا ہے.
جزوی ڈسپلے
فرض کریں کہ مالک مالک ایک رینٹل کی جگہ پر ایک چھت کی جگہ لے لے. اس صورت حال کے بارے میں سوچتے ہیں. جب جائیداد سروس میں ایک رینٹل کے طور پر رکھی گئی تو، جائیداد کی لاگت دو میں تقسیم ہوئی: زمین اور عمارت. زمین غیر منقولہ اثاثہ ہے. عمارت کی لاگت ایک سال کی مدت میں سرمایہ کاری کی گئی اور استحصال کی گئی تھی (رہائشی ریل اسٹیٹ کے لئے 27.5 سال یا تجارتی ریل اسٹیٹ کے لئے 39 سال). اس طرح پرانے چھت کی لاگت عمارت کی قیمت میں شامل ہے اور وقت کے ساتھ استحصال کیا جا رہا ہے.
اب زمانے نے چھت کی جگہ لے لی. اس قسم کی بحالی کا دارالحکومت بنانا اور استحصال (27.5 سال یا 39 سال سے زیادہ، قابل اطلاق) کی ضرورت ہے. لہذا اب مالکان کے پاس دو اثاثوں کی کمی ہے: اصل عمارت اور نئی چھت. لیکن پرانی چھت عمارت میں شامل ہے. لہذا ایک طرح سے، مالک مالک ایک اثاثہ (پرانے چھت) سے محروم کر رہا ہے جو اب موجود نہیں ہے. اس منظر میں، آئی آر ایس کو زمانے کے مالک کو جزوی طور پر ڈسپلے کرنے کی اجازت دیتا ہے. جوہر میں، مالک مالک پرانے چھت کی قیمت سے لکھ سکتا ہے (اس طرح عمارت کی قیمتوں کا تعین شیڈول سے اس کا اخراج ختم ہوجاتا ہے).
فائدہ کیا ہے؟ یہ پرانے چھت کے لئے فوری طور پر کٹوتی ہو جاتی ہے، جس میں کئی سالوں سے نئی چھت کی کمی کی وجہ سے اس کے نیچے کی کمی ہوتی ہے. اور، یہ ٹیکس کے بیلنس شیٹ کی پرانی چھت (اس کی تاریخی قیمت اور اس جمع جمع کی قیمت) کو ہٹاتا ہے. ایک اضافی بونس: CBIZ نیشنل ٹیکس آفس کے ڈائریکٹر فل زمان نے کہا کہ "کوئی قیمتوں میں کمی نہیں ہے کیونکہ وہاں فروخت یا تبادلہ نہیں تھا." اس طرح جزوی طور پر کبھی بھی مستقبل میں فروخت کیا جاتا ہے تو اس کے جزوی طور پر فروخت کرنے کے لئے جمع جمع کرنے کے لئے جمع جمع کرنے میں کم ذیلی قیمت.
آپ کو دیکھنے کی ضرورت ہے
مناسب طریقے سے اس بات کا تعین کرنے کے لئے کہ کٹوتی کیا جا سکے اور دارالحکومت کیا ہو، ہم اس بات کا جائزہ لیں کہ خرچ کیا ہے، اس کی قیمت کتنی ہے، اور اس کی قیمت کس طرح کی مرمت یا بحالی کی ہے. نیلسن کا کہنا ہے کہ "ہم محتاط رہیں کہ نہ صرف چیزیں اتاریں." یہ قابل اطمینان ملکیت کے قواعد و ضوابط نے کہا ہے، ہمیں واقعی ان اخراجات کو دیکھنے کی ضرورت ہے. " تو ہم واقعی ان اخراجات کو کیسے دیکھتے ہیں؟
ہر مرمت یا بحالی کی قیمت کے لئے:
- اخراجات کے لئے انوائس کا جائزہ لیں
- خرچ کیا ہے؟ بی بی اے کی آزمائش کا اطلاق کریں: کیا اخراجات کو بہتر بنانے، بحالی یا اصلاح کی قیمت ہے؟
- خرچ کتنا ہے؟
- کیا ہر شے انوائس پر $ 2،500 سے کم یا کم ہے؟ کیا کل انوائس $ 2،500 سے کم یا کم ہے؟ اگر ایسا ہے تو، منیمس محفوظ بندرگاہ کا استعمال کرتے ہوئے غور کریں.
- کیا رقم $ 10،000 سے کم یا کم ہے؟ پراپرٹی کی مرمت کے بغیر 2 فیصد سے زائد برابر یا کم سے کم؟ اگر ایسا ہے تو، چھوٹے ٹیکس دہندگان کے لئے محفوظ بندرگاہ کا انتخاب استعمال کریں.
- مرمت کی نوعیت کیا ہے؟ کیا مرمت کی توقع ہے اور امدادی طور پر موثر آپریٹنگ حالت میں جائیداد کو برقرار رکھنا ضروری ہے؟ اگر ایسا ہے تو، معمول کی بحالی کے لئے محفوظ بندرگاہ کا استعمال کرتے ہوئے غور کریں.
- غور کریں کہ آیا کسی کو "جزوی فطرت" لکھ سکتا ہے.
- ضرورت کے مطابق کسی بھی اخراجات کیپٹل کریں اور مرمت کے اخراجات سے متعلق لکھنے کے لئے قیمتوں کا تعین شیڈول قائم کریں.
بحالی اور بحالی کے کٹوتیوں میں گہرائی کے لئے وسائل:
- ایک اندرونی گہرائی: آئی آر ایس حتمی قابل قدر پراپرٹی کے ڈسپوزایشنز پر ریگولس (پارکر ٹیک پبلشنگ، ستمبر 8، 2014).
- نوٹس 2015-82 (IRS.gov، پی ڈی ایف)، جس نے ڈی منییمس محفوظ بندرگاہ $ 500 سے $ 2،500 تک تبدیل کردی ہے؛ IR-2015-133 میں خلاصہ: چھوٹے کاروباری اداروں کے لئے: آئی آر ایس $ 2،500 ڈالر کے لۓ مستحکم پراپرٹی کے اخراجات کی حد بڑھتی ہے؛ دائرہ کاری اور ریکارڈ ریکارمز کو آسان بناتا ہے (آر ایس ایس، 24 نومبر، 2015).
- لانگ قابل جائیداد کے ضابطے - اکثر پوچھے جانے والے سوالات (IRS.gov، 13 مارچ، 2015).
- خزانہ فیصلہ 9636: ٹھوس پراپرٹی سے متعلق اخراجات کی کٹوتی اور کیپٹلائزیشن کے بارے میں رہنمائی (آئی آر ایس.gov، مؤثر تاریخ ستمبر 19، 2013).
- آمدنی پروسیسنگ 2015-20 (IRS.gov، پی ڈی ایف)؛ IR-2015-29 میں خلاصہ: آئی آر ایس 2014 ء مستقبل کے سالوں (IRS.gov، 13 فروری 2015) کو مرمت کے قوانین کو لاگو کرنے کے لئے یہ چھوٹے کاروباری اداروں کے لئے بہت آسان بناتا ہے.
- مستحکم پراپرٹی کے ضابطے - مرمت ریگولس کی رہنمائی اور وسائل (AICPA.org)
- نیو ٹینگبل پراپرٹی کے قوانین کو نافذ کرنا ( اکاؤنٹنگ جرنل آف ، جنوری 31، 2014).
- نیو آئی آر ایس کی مرمت کے قوانین کے تحت معمولی بحالی کی محفوظ بندرگاہ (Nolo.com)
- مرمت اور بحالی کے لئے چھوٹے ٹیکس محفوظ محفوظ بندرگاہ (Nolo.com)
- آئی آر ایس کی مرمت کے قوانین کے تحت زمانے والوں کی ضروریات (Nolo.com)